[摘要] 50万元25年的房贷，按7.05%的利率、等额本息还款计算，光利息就得56万多元。贷款利息之多让人咋舌。 50万元的闲钱，有一个合适的投资渠道，年收益能达到8%，25年收益(不含复利)100万元。除去支付房贷利息56万元，还能赚44万元。
50万元25年的房贷，按7.05%的利率、等额本息还款计算，光利息就得56万多元。贷款利息之多让人咋舌。
50万元的闲钱，有一个合适的投资渠道，年能达到8%，25年(不含复利)100万元。除去支付房贷利息56万元，还能赚44万元。
不贷款最省钱。这是众所周知的一个道理。许多人在选择房贷时总是尽量减小贷款金额、缩短贷款期限，为的是少付利息。
您是否想过，其实贷款也能为您省钱甚至是赚钱。对于那些有房贷在身上背着的房奴来说，提前还贷未必划算。
一个房奴的求助帖
“最近有个问题纠结了一段时间了，大家帮我出出主意吧。”网友“家中的老黄牛”在搜狐社区论坛上发布了一篇求助帖。他所纠结的，也正是很多房奴们正在面临着的问题。
“家中的老黄牛”求助帖节选：
三口之家，儿子今年小升初，年收入不太稳定，但3年内应该能保持现状，年结余20万左右，自住房一套120平方米，贷款余额还有10万左右，已贷6年了，等额本息还款，8.5折优惠利率。还有一套小房我娘家妈住着，这个是全款付的。去年年初又买了个投资性公寓，是商业用房，贷款15万，等额本金还款，利率上浮10%。目前手里有12万元闲钱，想把这个商业用房的贷款还了。所以请教各位，这个决定可行不？
支招一
提前还贷需考虑机会成本
以“家中的老黄牛”为例，如果提前还贷，我们可以算笔账，看到底能省下多少利息。
选择1提前还自住房 省1.3万元
如果拿闲钱去归还自住房的贷款，同样10年期贷款已经贷了6年了。剩余本金10万元4年期的话，按7.05%的8.5折优惠利率5.99%计算，可节省利息约1.3万元。
选择2 提前还公寓 省3.76万元
如果拿闲钱去还投资性公寓的贷款，15万元10年期的贷款，去年年初贷款时，上浮1.1倍后的利率为6.53%。按原计划10年结清的话，等额本金还款、利息共计约4.9万元。不过，去年以来央行几次加息，这笔贷款利率也是水涨船高。按当前利率标准，上浮1.1倍后的利率为7.755%。假设明年年初在贷款已归还两年(24期)的情况下提前还贷。届时，剩余应还本金为12万元，在不考虑剩余还款期间利率变化的情况下，可节省利息约为3.76万元。
选择3 不提前还贷 6.32万元
手中的闲钱，也可以不提前还贷，拿这笔钱去投资，赚取比利息支出更多的钱可以说是个更不错的选择。
同样以“家中的老黄牛”为例，12万元不用于提前还贷，在此后的8年内做其他投资，如能找到一款年接近甚至超过7.755%左右的投资品种，就完全可以战胜负债成本。
以投资最近发行的一期5年期储蓄国债为例，年利率为6.15%。12万元存5年，为36900元。将这笔资金本息共计156900元，再存一个3年期国债(以最近发行的一期3年期储蓄国债为例，年利率5.58%，未考虑5年后利率变化因素)，为26265元。
对比下来，那边你为12万元支付了3.76万元利息，这边你从国债投资中获得6.32万元。
理财建议
先还成本高的
“我个人认为，对于那些还能享受到7折、8.5折优惠利率的房贷客户来说，没必要提前还贷。”民生银行长春分行资深理财顾问乔岩华给出了自己的建议。乔岩华说，按现在5年期以上贷款基准利率7.05%计算，打7折后的利率为4.935%，而目前银行普遍在售的“低风险”人民币理财产品中，很多预期年化率都达到了5%以上。5年期定期存款的利率为5.5%。最近发行的一期5年期储蓄国债年利率为6.15%，所以，如果房贷借款人手头有闲钱，又有较高投资回报的渠道，就不建议其拿这部分闲钱去提前还贷。
招商银行长春分行个贷中心主任吕占东分析认为，上述案例中，一个是仍可享受8.5折优惠利率的贷款，一个是执行1.1倍上浮利率的贷款，如果两笔贷款择其一考虑提前还贷，当然是优先选择贷款成本高的一个。
参考经济学原理
机会成本理论
机会成本理论是指某种资源投入一种用途时所失去的将是其投入其他用途获得利益的机会。就提前还贷这一行为来说，当你将这笔钱还了银行的贷款，就不能享受这笔钱可能带给你的其他收入了，也就是说，你放弃了这笔“钱生钱”的机会。
支招二
提前还贷还得考虑通胀
国家统计局公布的数据显示，今年前9个月的CPI涨幅大部分都在5%以上。CPI涨幅5%意味着什么？简单地说，就是现在的105元，相当于去年同期的100元。也就是说，如果您在10年后，手中还握着100元的话，其价值已不足100元。以那些几年前贷款的房贷老客户为例，其中有不少还能享受到7折的优惠利率，而当前7.05%基准利率打7折后的利率仅为4.935%，比今年前几个月的CPI整体涨幅还要低。对于这部分客户来说，如果拿闲钱去提前还贷，反而会得不偿失。
理财建议
拿还债钱去投资也有风险
招商银行长春分行个贷中心主任吕占东认为，如果你的实际贷款利率比CPI还低，这种情况下，完全没必要提前还贷，不如考虑用这笔钱做合适的投资。不过，浦发银行总行财富专家顾问刘禹提醒，未来的CPI走势不确定，如果CPI降下来了，而您手头的闲钱又没有合适的投资渠道，倒不如用来提前还贷；在选择所谓高投资渠道时，也存在着投资风险，客户应谨慎选择。
参考经济学原理
今天的钱比明天的钱更有价值
经济学里有一个基本理念，叫做“今天的一块钱比明天的一块钱更有价值”。上世纪90年代初，大多数人的月薪不过3位数，那时月供3000元根本不可能，短短20年后，我们的工资已经是4位数了。利率持续上涨的背景是通胀率越来越高，倘若10年后你的月供攀升到五六千元，可能那时普通白领的月收入恐怕已经是五六万元了。
提醒
提前还贷算不算违约？
记者采访中了解到，长春各家银行关于提前还贷的规定有所不同，对部分提前还款的次数及金额也有所限制。值得提醒您的是，提前还贷属于您单方面要求跟银行变更或者终止借款合同，在有些银行的合同文本中，将提前还贷行为视为“违约”范畴，将对借款人收取一部分的违约金。届时，要想提前还贷节省利息很可能是以向银行支付“违约金”为代价的。以某银行为例，按提前还款金额和提前还款时的执行利率支付一个月利息作为“违约金”。所以，遇到收取违约金的情况，需要把这部分多支出的成本考虑在内，看提前还贷是否划算。
提前部分还贷还是全部还？
考虑提前还贷一个大前提就是手中有闲钱。闲钱多到足以支付剩余的贷款，可参照本报列举的提前还贷准则以及家庭实际情况全额提前还贷。而另外一种情况是，手中闲钱积累的还不够多，但希望通过部分提前还贷以减轻贷款压力的。针对这种情况，除考虑上述“违约金”因素外，还需向贷款行咨询清楚具体的规定。比如有的银行就要求：“在原合同还款期内，原则上允许部分提前还款3次。”
链接
提前还贷五准则
准则一：从购房人角度来说，提前还贷无疑是一笔投资，是否划算，要看率多高。最简单的方法是以本人当期执行的按揭利率为参照，如果能找到高于它的投资方式并且风险程度适宜，就不宜提前还贷。
准则二：如果手头经常拥有大笔现金而找不到合适的投资渠道，资金利用效率较低且已认定要提前还贷，无论什么还款方式，都是早了比晚了好。
准则三：考虑到通胀因素，参照投资率就要减去通胀率，然后才能与提前还贷的率相比。一般来说，通胀对提前还贷有利。
准则四：加息与否不是提前还贷的决定因素。提前还贷的率是由剩余按揭期内各期的按揭利率综合决定。现在加息，并不意味着剩余按揭期内的利率水平一定会提高。
准则五：优惠舍弃难再来。享受优惠利率的购房人，一般不宜提前还贷。主要是这两类人：享受优惠利率折扣的首套购房人；公积金贷款的购房人。
中原关店60家裁员千人 楼市寒冬殃及龙头中介
低迷的楼市令地产中介的日子颇不好过，即使是地产中介龙头也未能独善其身。近日网上传出“深圳中原被曝裁员2000人”的消息，中原集团虽作出了否认，但也表示其“战略调整”确是事实，并透露，中原地产将在近期关停60个门店，并裁员1000人。而在上海，由于租售市场同时低迷，近期也有不少大小中介门店关门情况出现。业界分析，今年余下的时间，中小中介将会更加难熬，还会有陆续关门事件出现。
深圳中原“战略调整”
11月3日，羊城晚报记者注意到“中原集团官方微博”对一则“深圳中原被曝裁员2000人”消息作出否认，但微博同时称，目前深圳中原在针对市场情况做短期战略调整。
中原地产华南总经理李耀智也对媒体否认了“裁员2000人”的消息，虽然深圳中原没有公开具体调整计划，但李耀智透露，中原地产将在近期关停60个门店，并裁员1000人。“主要将对各片区内重叠的门店进行调整”。
中原集团在给羊城晚报记者的一份声明中表示：“深圳地产代理行业面临巨大挑战……就当前政策而言，市场预期不容乐观，预计成交低迷情况将在短期内持续。而就全市380余家店铺的规模而言，应对当前市场成交，店铺数量稍显过剩……地产遭遇寒冬，行业面临洗牌。”
令这位在深圳坐稳了把交椅的老大哥“谋变”的，是二手楼市的“寒冬”。据悉，自8月起，深圳全市二手房成交维持月均两千套左右，仅占去年同期两成左右，这与高峰时期一个月12000套比，更是天渊之别！
上海楼市租售同现低迷
这样的情况是否会蔓延到上海？其实，上海二手楼市从今年开始交投就处于低迷状态，1-9月其成交平均比去年同期下降两成以上，10月份中介的数据显示，很多区域的成交下降三成以上。记者近期也注意到很多中小中介都关了门，而且大型中介也有门店关了门。 不过，现在看来，上海成交还没有像深圳下降八成那么厉害，至少大型中介还没有开始“战略调整”。上海中原地产内部人士即向羊城晚报记者表示，上海中原地产暂时没有“调整”计划。
按照以往经验，面对低迷的成交，中介行业会纷纷寻找其他“热点”来保证收支平衡。租房市场就是大多数中介的。记者在今年5、6月份成交低迷时采访，中介顾问即告诉记者，单靠租房就可以保证盈利了。但这次楼市“寒冬”偏偏持续到了租房市场的淡季，中介的数据显示，10月份租房市场“量价齐跌”。很多小中介由于没有其他业务来保证盈利，只能落得关门的下场。
关店潮还会继续
一、二手市场成交低迷，“一、二手联动”又回到了人们的视野，可以发现，很多中介的门面上都开辟了“一手专区”。这已经成为大型中介“过冬”的业务重点。记者了解到，10月份，满堂红就有三成左右的买卖成交来自“一、二手联动”。
合富置业首席市场分析师龙斌向羊城晚报记者表示，中小中介的门店少，既无资源，又无品牌，在市场冷清时关门“不足为奇”。“大型中介可能通过其他手段如一、二手联动来度过淡季，所以往后看，中小中介陆续还会有关门的。”龙斌表示。